Privates Veräußerungsgeschäft bei einer Übertragung eines Grundstücks

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Übertragung eines Grundstücks unter Übernahme von Verbindlichkeiten als privates Veräußerungsgeschäft gilt, wenn sie teilweise entgeltlich erfolgt. Maßgeblich ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil nach der sogenannten Trennungstheorie.

Hintergrund

Ein Steuerpflichtiger erwarb im Jahr 2014 ein bebautes Grundstück, das er vermietete. Der Kauf wurde teilweise durch ein Darlehen finanziert. Im März 2019 übertrug er das Grundstück auf seine Tochter, die die bestehende Darlehensverbindlichkeit übernahm und neu finanzierte.

Das Finanzamt wertete die Übertragung als privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Es teilte den Vorgang in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil auf, wobei der entgeltliche Teil als steuerpflichtig angesehen wurde.

Der Steuerpflichtige legte Einspruch gegen diese Einordnung ein, blieb jedoch erfolglos. Die finanzgerichtliche Vorinstanz folgte nicht der Auffassung des Finanzamtes, woraufhin der Fall vor dem BFH verhandelt wurde.

Entscheidung

Der BFH gab dem Finanzamt Recht. Die Übertragung des Grundstücks wurde als privates Veräußerungsgeschäft eingestuft.

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks weniger als zehn Jahre liegen. Im vorliegenden Fall wurde das Grundstück 2014 erworben und 2019 übertragen, womit die Frist noch nicht abgelaufen war.

Durch die Übernahme der Darlehensverbindlichkeit durch die Tochter erzielte der Steuerpflichtige ein Entgelt. Damit handelt es sich um eine (teil-)entgeltliche Übertragung.

Bei teilentgeltlichen Übertragungen wird der Vorgang einkommensteuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Der entgeltliche Teil unterliegt der Besteuerung. Der Veräußerungsgewinn wird dabei wie folgt ermittelt:

• Veräußerungspreis: Der anteilige Verkehrswert des Grundstücks, der der Gegenleistung entspricht.
• Anschaffungskosten: Die anteiligen historischen Anschaffungskosten, bereinigt um die anteilige Abschreibung (AfA).
• Veräußerungskosten: Diese werden ebenfalls anteilig berücksichtigt.

Die finanzgerichtliche Vorinstanz hatte die Einkünfte aus dem privaten Veräußerungsgeschäft fehlerhaft berechnet, da sie die Trennungstheorie nicht korrekt angewandt hatte. Der BFH stellte klar, dass der vom Finanzamt angesetzte Veräußerungsgewinn zutreffend ermittelt wurde.