Kurzzeitige Vermietung vor der Veräußerung einer mehrjährig eigengenutzten Wohnung

Wird eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung verkauft, bleibt dies auch dann steuerfrei, wenn sie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet wird. Das gilt zumindest dann, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung zusammenhängend im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im 2. Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.


Hintergrund

Der Kläger erwarb im Jahr 2006 eine Eigentumswohnung für 87.000 EUR, die er bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte. Anschließend vermietete er die Wohnung von Mai bis Dezember 2014. Im Dezember 2014 veräußerte er sie für 130.000 EUR.

Das Finanzamt ermittelte aus der Veräußerung einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Das Finanzgericht gab der hiergegen gerichteten Klage statt, da kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorlag. Denn der Kläger nutzte die Wohnung im Jahr der Veräußerung (2014) bis einschließlich April und in den beiden vorangegangenen Jahren durchgängig zu eigenen Wohnzwecken. Die Vermietung ab Mai 2014 war unschädlich.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof schloss sich dem Urteil des Finanzgerichts an und wies die Revision des Finanzamts zurück. Zur Begründung führten die Richter aus: Private Veräußerungsgewinne aus Grundstücksgeschäften, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt, sind steuerlich zu erfassen. Ausgenommen davon sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung muss jedoch nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben. Es genügt vielmehr ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über 3 Kalenderjahre erstreckt. Dabei muss die Wohnnutzung die 3 Jahre nicht voll ausfüllen.

Das bedeutet: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und 2 Tagen. Dabei muss sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken. Im 2. Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr braucht die Wohnnutzung dagegen nur jeweils einen Tag zu umfassen. Eine “Zwischenvermietung” vor der Veräußerung ist unschädlich, wenn die Wohnung – zusammenhängend – im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im 2. Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Der Kläger hat seine Eigentumswohnung zwar innerhalb der 10-Jahresfrist angeschafft und wieder veräußert. Das Veräußerungsgeschäft ist jedoch nicht steuerbar: Der Kläger hat die Wohnung in 2012 (ganzjährig) und 2013 (ganzjährig) sowie in 2014 (Januar bis April) durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Nutzung erstreckt sich somit über 3 Kalenderjahre. Die “Zwischenvermietung” von Mai 2014 bis Dezember 2014 ist für die Anwendung der Ausnahmevorschrift unschädlich.