Streitpunkt Balkonsanierung: Verwalter muss sich um Mängel kümmern

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur Hinweisen auf Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum nachgehen. Er muss den Eigentümern auch Handlungsoptionen aufzeigen.


Hintergrund

Bereits im Jahr 2000 wiesen Wohnungseigentümer die Verwalterin auf Schäden an den Balkonen hin. Diese beauftragte daraufhin ein Sachverständigenbüro mit der Erstellung eines Gutachtens zum Zustand der Balkone und zu einer eventuellen Sanierung.

In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2001 wurde protokolliert, dass eine einfache Betonsanierung mit Epoxidharz ausreicht. Bis 2009 war das Thema Balkonsanierung nicht mehr Gegenstand von Eigentümerversammlungen.

Zwischen 2001 und 2010 ließ die Verwalterin jeweils aufgrund von Meldungen von Schäden an einzelnen Balkonen Sanierungsarbeiten durchführen. Im Jahr 2004 informierte ein Eigentümer die Verwalterin darüber, dass von mehreren Balkonen Betonbrocken heruntergefallen waren. Im Februar 2011 wurde die Verwalterin abberufen.

Die Wohnungseigentümer verlangen nun von der ehemaligen Verwalterin Schadensersatz. Sie sind der Ansicht, dass die Verwalterin schon im Jahr 2001 hätte erkennen und darüber informieren müssen, dass eine Gesamtsanierung der Balkone erforderlich war. Die nun anstehende Gesamtsanierung war deutlich teurer als sie 2001 gewesen wäre.

Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab. Ihrem Urteil nach verstieß die Verwalterin nicht gegen Pflichten aus dem Verwaltervertrag. Es war in erster Linie Sache der Eigentümer, über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Einen von den Wohnungseigentümern als Zeugen benannten Mitarbeiter des Sachverständigenbüros, der 2001 das Gutachten verfasste und nähere Angaben zu seinerzeit ausgesprochenen Empfehlungen hätte machen können, haben Amts- und Landgericht nicht vernommen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit dorthin zurück. Er entschied, dass der als Zeugen benannte Mitarbeiter des Sachverständigenbüros angehört werden muss.

Sollte sich herausstellen, dass das Sachverständigenbüro seinerzeit eine umfassende Balkonsanierung empfohlen hatte, kann der Verwalterin ein Verstoß gegen ihre Verwalterpflichten vorzuwerfen sein. Denn sie hätte in diesem Fall den Wohnungseigentümern weder das Gutachten selbst noch die Sanierungsempfehlung mitgeteilt.

Sollte die Verwalterin die Wohnungseigentümer nicht über die im Lauf der Jahre bei ihr eingegangenen Meldungen zu Schäden an den Balkonen informiert haben, kann auch darin ein Pflichtverstoß bestehen.

Möglicherweise hätte die Verwalterin aber auch aus Umfang und Häufigkeit der Schäden darauf schließen müssen, dass eine tiefergehende Ursache für die Schäden vorlag. Dann hätte sie die Eigentümer informieren und eine Beschlussfassung über eine nähere Untersuchung der Schadensursache vorbereiten müssen.