Kosten für Rufbereitschaft des Hausmeisters sind keine Betriebskosten

Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters darf der Vermieter nicht als Betriebskosten umlegen. Die entsprechenden Aufwendungen gehören vielmehr zu den Verwaltungskosten, die der Vermieter tragen muss.


Hintergrund

In einer Betriebskostenabrechnung hatte die Vermieterin eine "Notdienstpauschale" für den Hausmeister auf die Mieter umgelegt. Diese erhielt der Hausmeister für seine Notdienstbereitschaft bei Störungen wie Stromausfall, Ausfall der Heizung oder Wasserrohrbrüchen außerhalb der üblichen Geschäftszeiten.

Die Mieter zahlten den auf diese Position entfallenden Betrag nicht. Nach ihrer Auffassung handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten.

Entscheidung

Vor dem Bundesgerichtshof bekamen die Mieter Recht. Sie müssen den auf sie umgelegten Anteil der Notdienstpauschale nicht zahlen. Bei diesen Kosten handelte es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten, die der Vermieter tragen muss.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind neben den Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung auch die Verwaltungskosten. Beide sind nicht als Betriebskosten umlagefähig.

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.

Zu den als Betriebskosten umlagefähigen Kosten für den Hausmeister gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Dies sind zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Pflege- und Reinigungsarbeiten, zum anderen die Kosten, die durch die typische Hausmeister-Aufgabe, im Mietobjekt für Sicherheit und Ordnung zu sorgen, verursacht werden.

Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass sie routinemäßig in bestimmten Intervallen durchgeführt werden. Mit einer Notdienstpauschale werden hingegen Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht dem Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Dieser Teil der Vergütung bezieht sich auf die Aufnahme von Störungsmeldungen und das Beauftragen erforderlicher Reparaturen. Dies sind Verwaltungstätigkeiten, die tagsüber vom Vermieter beziehungsweise Verwalter erbracht werden, sodass die diesbezüglichen Kosten nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.